Locazioni immobiliari

• Tipologie di contratto

• Registrazione contratto e adempimenti successivi

• Cedolare secca

• Modello RLI

• Modalità pagamento delle imposte

• Regime fiscale locazioni brevi

• Ravvedimento operoso

Il testo costituisce una guida completa sui contratti di locazione, offrendo una panoramica a 360 gradi di tutti gli aspetti di natura contrattuale e fiscale inerenti le varie tipologie di contratto. La pubblicazione è suddivisa in sezioni, ed analizza:

• i vari tipi di contrattidi locazione:
  • ad uso abitativo (liberi, convenzionati, transitori, transitori per studenti, ecc.);
  • ad uso diverso (commerciali, artigianali, alberghieri, ecc.);
• gli eventi che caratterizzano ciascuna tipologia di contratto: registrazione, deposito cauzionale, rinnovo tacito, proroga, recesso, disdetta, cessione del contratto, aggiornamento canoni, ecc.;
• gli aspetti fiscali ed i connessi oneri dichiarativi relativi alle locazioni, variabili a seconda della tipologia di tassazione scelta (cedolare secca o tassazione ordinaria).

L’analisi della disciplina fiscale tiene conto delle numerose novità in tema di locazioni introdotte nel corso degli ultimi anni; si pensi, ad esempio, alle nuove regole per i canoni non percepiti o all’agevolazioni prevista per far fronte all’emergenza sanitaria Covid-19 (credito d’imposta per canoni di locazione e affitto d’azienda).

Un capitolo apposito è inoltre dedicato al Modello RLI (Provvedimento 19 marzo 2019, aggiornato il 3 luglio 2020), da utilizzare per registrare i contratti di locazione e affitto di immobili (optando o meno per la cedolare secca) e per comunicare eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni, subentri o rinegoziazioni del canone.

Il manuale è completato dall’esame delle principali problematiche in tema di accertamento, aspetti sanzionatori e ravvedimento operoso, nonché dall’analisi del regime fiscale applicabile alle locazioni brevi e della tipologia contrattuale del rent to buy.

Struttura del Libro

Premessa

• Struttura del testo

Sezione Prima – CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO

La riforma delle locazioni abitative

• Ambito di applicazione
• Contratti previsti dalla riforma
• Agevolazioni fiscali per il locatore
• Agevolazioni fiscali per il conduttore

Contratto di locazione libero

• Durata del contratto
• Contenuti del contratto
• Agevolazioni fiscali per il conduttore
• Adempimenti connessi alla stipula del contratto
• Contratto di locazione libero: esempio

Contratto di locazione convenzionato

• La convenzione nazionale
• La convenzione locale
• Decreto “suppletivo” in assenza di convenzione locale
• Definizione del canone
• Durata del contratto
• Contenuti del contratto
• Agevolazioni fiscali
• Attestazione di conformità
• Adempimenti connessi alla stipula del contratto
• Contratto di locazione convenzionato

Contratto di locazione transitorio

• Durata del contratto
• Contenuti del contratto
• Agevolazioni fiscali
• Adempimenti connessi alla stipula del contratto
• Contratto di locazione transitorio

Contratto di locazione transitorio per studenti

• Durata del contratto
• Contenuti del contratto
• Agevolazioni fiscali
• Adempimenti connessi alla stipula del contratto
• Contratto di locazione transitorio per studenti

Contratto di locazione ad uso turistico – abitativo

• Definizione di “finalità turistiche”
• Durata del contratto
• Contenuto del contratto
• Adempimenti connessi alla stipula del contratto
• Contratto di locazione ad uso turistico: un esempio

Locazione collegata al rapporto di lavoro

• Immobili di proprietà del datore di lavoro
• Contratto ad uso foresteria

Contratto di comodato

• Durata del contratto di comodato
• Contenuti del contratto
• Obbligo di registrazione del contratto di comodato
• Aspetti fiscali
• Contratto di comodato: un esempio

Tavola di raffronto

Sezione Seconda – CONTRATTI AD USO DIVERSO

Premessa

• Ambito applicativo

Locazioni per attività industriali, commerciali e artigianali

• Durata del contratto
• Definizione del canone
• Contenuto del contratto
• Adempimenti connessi alla stipula del contratto
• Contratto di locazione commerciale: esempio

Locazione di immobili adibiti ad attività alberghiere e teatrali

• Durata del contratto
• Definizione del canone
• Contenuto del contratto
• Adempimenti connessi alla stipula del contratto
• Contratto di locazione alberghiera: esempio

Locazioni di immobili adibiti ad attività di lavoro autonomo

• Durata del contratto
• Definizione del canone
• Contenuto del contratto
• Adempimenti connessi alla stipula del contratto
• Contratto di locazione per attività professionale: esempio

Locazioni di immobili adibiti ad attività di interesse turistico

• Durata del contratto
• Determinazione del canone
• Contenuto del contratto
• Adempimenti connessi alla stipula del contratto

Locazioni transitorie e stagionali

• Locazioni transitorie
• Locazioni stagionali

Affittacamere

• Affittacamere: adempimenti connessi

Locazione box auto

• Durata e cessazione del contratto
• Registrazione del contratto
• Certificazione energetica
• Inapplicabilità cedolare secca
• Contratto di locazione box auto: esempio

Affitto d’azienda e locazione di immobile

• Affitto d’azienda
• Locazione di immobile
• Immobili adibiti ad attività alberghiere
• L’imposizione indiretta sul canone d’affitto d’azienda

Sezione Terza – EVENTI ED ADEMPIMENTI CONNESSI

Comunicazione di cessione fabbricato (inizio locazione)

• Locazione di immobili con contratto soggetto a registrazione in termine fisso
• Concessione di immobili con contratto non soggetto a registrazione in termine fisso
• Locazione di immobili a soggetti stranieri o apolidi (“comunicazione di ospitalità”)
• Comunicazione per locazioni brevi (art. 109 TULPS)

Attestato di prestazione energetica e contratti di locazione

• Disciplina attualmente in vigore
• Tabella riassuntiva
• Decreti 26 giugno 2015
• APE e imposte di registro e bollo

Modalità e termini di registrazione dei contratti di locazione

• Termini di presentazione
• Anagrafe condominiale
• Presentazione telematica
• Presentazione in ufficio (cartacea)
• Omessa registrazione del contratto
• Contratti di durata non superiore a 30 giorni

Compilazione del modello RLI

• Compilazione del modello RLI
• Quadro A – Dati generali
• Quadro B – Soggetti
• Quadro C – Dati degli immobili
• Quadro D – Regime di tassazione
• Quadro E – Locazione con canoni differenti per una o più annualità
• Esempi di registrazione del contratto

Versamento delle imposte di registro e di bollo

• Versamento tramite addebito su conto corrente
• Versamento tramite modello F24 elementi identificativi

Garanzie nel contratto: deposito cauzionale e fidejussione

• Differenza tra deposito cauzionale e caparra confirmatoria
• Entità del deposito cauzionale
• Restituzione del deposito cauzionale
• Deposito cauzionale e imposta di registro
• Ricevuta versamento di deposito cauzionale: un esempio
• Richiesta interessi sul deposito cauzionale: un esempio

Verbale di consegna

• Verbale di consegna: un esempio

Corresponsione del canone

• Ammontare del canone
• Periodicità di pagamento
• Modalità di corresponsione

Aggiornamento del canone

• Locazioni ad uso abitativo
• Locazioni ad uso diverso da quello abitativo

Rinegoziazione del canone

• Rinegoziazione canone e compilazione del Modello RLI
• Rinegoziazione del canone: casi particolari

Morosità

• Locazioni ad uso abitativo
• Locazioni ad uso diverso da quello abitativo

Indennità per perdita dell’avviamento

• Ammontare dell’indennità
• Casi di esclusione
• Indennità di avviamento e rilascio dell’immobile
• Tassazione dell’indennità per perdita dell’avviamento
• Indennità suppletiva
• Sublocazione
• Richiesta indennità per perdita avviamento: esempio

Oneri accessori

• Contratti agevolati e transitori
• Altri contratti di locazione
• Modalità di pagamento degli oneri accessori

Proroga del contratto

• Proroga automatica dei contratti di locazione
• casi per i quali non è prevista la proroga
• Adempimenti connessi alla proroga del contratto
• Esempio di compilazione del modello RLI

Recesso anticipato

• Recesso anticipato nelle locazioni ad uso abitativo
• Recesso anticipato nelle locazioni ad uso diverso
• Recesso del conduttore: un esempio
• Recesso del locatore: un esempio
• Recesso anticipato: adempimenti connessi

Disdetta alla naturale scadenza del contratto

• Locazioni ad uso abitativo
• Locazioni ad uso diverso da quello abitativo
• Disdetta da parte del conduttore: esempio
• Disdetta da parte del locatore: esempio
• Disdetta del contratto: adempimenti connessi

Sublocazione di immobili

• Sublocazione di immobili locati ad uso abitativo
• Sublocazione di immobili locati ad uso diverso da quello abitativo

Cessione/successione nel contratto di locazione

• Successione “mortis causa”
• Successione per morte del conduttore
• Successione per morte del locatore
• Separazione o scioglimento del matrimonio/unione civile
• Vendita dell’immobile locato
• adempimenti connessi
• Cessione del contratto di locazione
• Cessione del contratto relativo ad immobili ad uso abitativo
• Cessione del contratto relativo ad immobili ad uso diverso da quello abitativo
• Adempimenti connessi

Prelazione e riscatto in caso di vendita dell’immobile

• Diritto di prelazione
• Diritto di riscatto
• Diritto di prelazione in caso di nuova locazione

Verbale di riconsegna

• Verbale di riconsegna: un esempio

Contratto di locazione con cittadini stranieri

• Documenti richiesti per il soggiorno in Italia
• Sanzioni
• Obbligo di comunicazione di ospitalità

La mediazione per la risoluzione delle controversie

• Nozioni generali
• Agevolazioni fiscali

Sezione Quarta – ASPETTI FISCALI IN ASSENZA DI “CEDOLARE SECCA”

Premessa

Locatori persone fisiche: aspetti fiscali

• Immobili locati in regime di libero mercato
• Immobili locati a canone convenzionale
• Immobili locati ad equo canone (stipula fino al 31/12/1998)
• Pertinenze in locazione
• Immobili di interesse storico artistico
• Unità immobiliare per cui non sono stati percepiti canoni
• Locazione dell’abitazione principale (parziale o temporanea)
• Cedolare secca

Locazioni immobiliari delle imprese: aspetti contabili e fiscali

• Impresa locatrice
• Impresa conduttrice
• Deposito cauzionale

Locazioni delle imprese: disciplina IVA e registro

• Locazione di fabbricati di tipo abitativo
• Locazione di fabbricati di tipo strumentale
• modalità di opzione per l’imponibilità IVA
• Registrazione dei contratti di locazione
• Affitto d’azienda

Locazioni immobiliari dei professionisti: aspetti fiscali

• Trattamento ai fini IVA – registro
• Trattamento ai fini IRPEF

Determinazione dell’imposta di registro

• Nuovo contratto di locazione
• Disdetta anticipata dal contratto
• Proroga del contratto di locazione
• Cessione del contratto di locazione
• Integrazioni e modifiche di un precedente contratto
• Imposta di registro per contratti soggetti ad IVA
• Imposta di registro in caso di affitto d’azienda
• Sanzioni e ravvedimento operoso

Sezione Quinta – LA CEDOLARE SECCA: ASPETTI FISCALI E ADEMPIMENTI CONNESSI

Premessa

Ambito applicativo

• Soggetti interessati
• Soggetti esclusi
• Immobili oggetto dell’opzione
• Tipologie di contratto interessate dal regime della cedolare secca

Tassazione ordinaria o sostitutiva

• Tassazione ordinaria dei canoni di locazione
• La tassazione sostitutiva dei canoni di locazione
• Altre imposte sostituite
• Tassazione ordinaria o sostitutiva: analisi di convenienza

L’opzione per la cedolare secca

• Comunicazione preventiva al conduttore
• Esercizio dell’opzione
• Casi particolari
• Revoca dell’opzione e aggiornamento dei canoni

Opzione per la cedolare secca: remissione in bonis e ravvedimento operoso

• Tardiva registrazione e opzione per la cedolare secca
• Esercizio tardivo dell’opzione: remissione in bonis
• Mancata comunicazione della proroga/risoluzione del contratto

Termini e modalità di versamento

• Termini di versamento
• Modalità di versamento
• Calcolo degli acconti

Cedolare secca per le locazioni commerciali

• Soggetti interessati
• Immobili oggetto dell’opzione
• Opzione per la cedolare secca
• Effetti della tassazione sostitutiva
• Termini di versamento
• Condizione antielusiva

Sezione Sesta – AGEVOLAZIONI FISCALI E ULTERIORI VANTAGGI PER IL CONDUTTORE

Detrazioni per canoni di locazione

• Aspetti generali
• Compatibilità tra deduzione abitazione principale e detrazione inquilini
• Attribuzione della detrazione
• Contratto di locazione per abitazione principale (Legge n. 431/1998)
• Contratto di locazione a canone convenzionale
• Contratto stipulato da lavoratori dipendenti trasferiti
• Contratto stipulato dai giovani (20-30 anni)
• Detrazione per canoni di locazione studenti universitari
• Schema riassuntivo detrazioni per canoni di locazione

Cedolare secca: agevolazioni per il conduttore

• Imposta di registro e di bollo
• Sospensione dell’aggiornamento del canone di locazione

Sezione Settima – ACCERTAMENTO, SANZIONI E RAVVEDIMENTO OPEROSO

Accertamento ai fini delle imposte dirette

• reddito da locazione ed azioni di accertamento (art. 41-ter, D.P.R. n. 600/1973)
• Omessa registrazione del contratto di locazione
• Nullità del contratto di locazione non registrato

Accertamento ai fini dell’imposta di registro

• Classificazione dell’imposta di registro
• Valutazione automatica: valori non rettificabili
• Ambito oggettivo: terreni e fabbricati
• Soggetti interessati
• Determinazione del valore dell’immobile
• Determinazione del canone “minimo”
• Liquidazione da parte dell’ufficio
• Locazioni escluse

Sanzioni e ravvedimento operoso

• Fattispecie sanzionabili (prima annualità)
• Fattispecie sanzionabili (annualità successive alla prima)
• Erronea indicazione di dati nel mod. F24 Elide
• Occultamento totale o parziale del canone
• Tabella riepilogativa: imposta di registro e imposta di bollo
• Tabella riepilogativa: imposte sui redditi
• sanzioni in tema di APE

Sezione Ottava – ALTRI ASPETTI DI INTERESSE

Il regime delle locazioni brevi

• Locazioni brevi
• Soggetti interessati
• Sublocazione di immobile
• Contratto di locazione concluso dal comodatario in favore di terzi
• Adempimenti a carico degli intermediari immobiliari (anche online)
• Locazioni brevi e principio di cassa/competenza

Contratti di godimento di immobili in funzione della successiva alienazione (rent to buy)

• Nozioni generali
• Disciplina civilistica
• Disciplina fiscale

Crediti d’imposta per canoni di locazione

• Credito d’imposta per canoni di locazione immobili a uso non abitativo
• Ambito Soggettivo
• Ambito oggettivo
• Condizioni richieste
• Agevolazione spettante
• Utilizzo
• Rilevanza fiscale
• Cumulabilità con altre agevolazioni
• Rispetto regole “de minimis”
• I chiarimenti dell’Agenzia

NORMATIVA E PRASSI