0
LE VERIFICHE SUGLI IMMOBILI DA ACQUISTARE ALLE ASTE GIUDIZIARIE
di: MARIA TERESA DE LUCA
COLLANA: LEGALE CIVILE
DESCRIZIONE:
La seconda edizione dell’opera, aggiornata al D.L. n.73/2021 e alla legge delega di riforma del processo civile n.206/2021, si propone di essere uno strumento essenzialmente pratico per i Professionisti che si affacciano ai ruoli di custode e di delegato alla vendita.
Il processo esecutivo immobiliare, infatti, offre molte occasioni professionali per gli avvocati, i notai e i commercialisti che devono acquisire una competenza specifica nel settore, senza ignorare le eventuali responsabilità, sia in sede civile che penale, che possono derivare dagli errori o dalle omissioni del custode o del professionista delegato.
Si tratta, quindi, di un manuale espressamente dedicato agli ausiliari del giudice dell’esecuzione, che affronta in modo concreto i controlli che il professionista deve eseguire, una volta assunto l’incarico, e che coinvolgono diversi campi del diritto (locazioni, proprietà, diritti reali, condominio, diritto di famiglia, urbanistica, ecc.), per accertare che l’immobile pignorato venga correttamente posto in vendita, onde evitare l’insorgere di eventuali contenziosi tra gli aggiudicatari e i creditori e/o i custodi e i professionisti delegati.
Maria Teresa De Luca
Avvocato cassazionista. Si occupa di diritto civile e, in particolare, di diritto bancario ed esecuzioni immobiliari. Svolge la funzione di Professionista delegato alle vendite immobiliari presso il Tribunale di Taranto. Autrice di volumi e contributi su riviste giuridiche e portali on line.
INDICE:
Capitolo I – Le recenti modifiche al processo esecutivo
Capitolo II – La sanabilità degli abusi edilizi nella procedura esecutiva immobiliare
2.1. La decorrenza dei termini per la richiesta di sanatoria
2.2. La sanabilità degli immobili
2.2.1. Le tipologie di abuso sanabile
2.2.2. Condizioni di esclusione
2.3. La documentazione urbanistico-edilizia
2.3.1. L’ultimo atto edilizio relativo all’immobile
2.3.2. Il condono edilizio
2.3.3. Gli atti di fabbrica
2.3.4. La licenza edilizia, la concessione edilizia e il permesso di costruire
2.3.5. Il certificato di agibilità, la licenza d’uso e la licenza di occupazione
2.4. La documentazione di provenienza
2.4.1. L’atto di provenienza dell’immobile
2.4.2. L’atto di mutuo dissenso (scioglimento atto di donazione) o dichiarazione di rinuncia all’azione di restituzione
2.4.3. La dichiarazione di successione e sua trascrizione e la trascrizione dell’accettazione dell’eredità
2.5. La documentazione catastale
2.5.1. La visura catastale storica
2.5.2. La visura planimetrica dell’unità immobiliare
2.6. La documentazione ipotecaria
2.6.1. L’ispezione ipotecaria
2.6.2. Il certificato ipotecario ventennale e la relazione notarile ventennale
Capitolo III – I diritti reali
3.1. Lo stato di occupazione degli immobili
3.1.1. Le novità dell’art. 560 c.p.c.: gli obblighi del debitore previsti al secondo comma e la continuazione nel “possesso” del bene pignorato previsto al terzo comma
3.1.2. Il diritto del debitore e dei suoi familiari conviventi a continuare ad abitare il bene pignorato
3.1.3. Il bene abitato dal debitore
3.1.4. Destinazione abitativa e residenza anagrafica
3.1.5. Il debitore e i suoi familiari conviventi
3.1.6. Il bene abitato solo dai familiari del debitore che non siano conviventi
3.1.7. Debitore custode e diritto ad abitare il bene
3.2. I diritti reali sull’immobile
3.3. L’obbligo di trascrizione
3.4. L’usufrutto
3.5. Il diritto di abitazione
3.6. Il diritto di superficie
3.7. Le servitù
3.8. L’enfiteusi
3.9. Gli usi civici
3.10. L’assegnazione della casa all’ex coniuge
3.11. I vincoli urbanistici e gli atti d’obbligo del costruttore
3.12. L’immobile concesso in locazione
3.12.1. La prelazione del bene locato ad uso non abitativo
3.12.2. Differenze tra alienazione volontaria e vendita forzata
3.12.3. Locazioni anteriori e successive al pignoramento
3.12.4. La prova della locazione
3.12.5. Le locazioni ultra-novennali
3.12.6. L’opponibilità delle locazioni stipulate prima del pignoramento ma dopo l’iscrizione ipotecaria
3.12.7. Il pignoramento e la sublocazione
3.12.8. I contratti di affitto di fondo rustico
3.13. L’usucapione
Capitolo IV – Il condominio
4.1. Il regolamento di condominio
4.2. I verbali di assemblea ordinaria e straordinaria
4.3. Il bilancio consuntivo condominiale e il riparto millesimale dell’ultimo esercizio
4.4. Le tabelle millesimali
4.5. L’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso
4.6. La perizia di stima e le spese condominiali
Capitolo V – La cancellazione delle formalità pregiudizievoli
5.1. Le formalità che non possono essere cancellate per ordine del giudice dell’esecuzione
5.2. Trascrizione e misure di prevenzione antimafia
5.3. Il decreto di trasferimento libera il bene dai gravami con efficacia immediata: il dictum delle sezioni unite
Capitolo VI – La prelazione agraria
Capitolo VII – Il diritto di prelazione dello Stato nella vendita forzata
7.1. Segnalazione del carattere “culturale” del bene nella relazione dell’esperto e nell’ordinanza di vendita
Capitolo VIII – L’edilizia agevolata e non applicazione dei vincoli
8.1. L’acquisto da parte dello IACP di immobili aventi caratteristiche di edilizia pubblica sottoposti a procedure esecutive immobiliari o a procedure concorsuali
Capitolo IX – La perizia di stima dell’immobile
9.1. Le conseguenze in termini di responsabilità civile e penale dell’esperto
Capitolo X – L’avviso di vendita
10.1. La funzione e la struttura dell’avviso di vendita
10.2. La notifica dell’avviso di vendita
10.3. Il contenuto dell’avviso di vendita
Capitolo XI – La vendita forzata e l’attestato di prestazione energetica
Capitolo XII – Imposte e mutui
12.1. I costi d’acquisto della prima casa dal Tribunale
12.1.1. Le imposte dovute quando si acquista da un’impresa
12.1.2. Le imposte dovute quando si acquista da un privato
12.1.3. Il sistema del prezzo-valore
12.1.4. L’acquisto con i benefici “prima casa”
12.1.5. I requisiti per avere le agevolazioni
12.1.6. Le agevolazioni “Prima casa under 36”
12.2. Il mutuo per l’acquisto della casa all’asta
Capitolo XIII – La responsabilità civile e penale del custode
13.1. I poteri del custode giudiziario
13.2. La responsabilità civile nei confronti delle parti del processo esecutivo
13.3. La responsabilità penale
Capitolo XIV – Rapporto tra sequestro penale e confische e procedure esecutive immobiliari
Appendice normativa
Codice di procedura civile (estratto)
Codice civile (estratto)
D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131
Approvazione del Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (G.U. 30 aprile 1986, n. 99, s.o.) (estratto)
Formulario
1. Facsimile avviso di vendita delegata
2. Facsimile decreto di trasferimento con dichiarazione di nomina
3. Facsimile decreto di trasferimento con richiesta agevolazioni “Prima casa under 36”
4. Facsimile decreto di trasferimento con erogazione contestuale mutuo
5. Facsimile verbale decreto trasferimento con erogazione di mutuo contestuale
6. Relazione iniziale custode giudiziario
7. Scheda controlli ante udienza ex art. 569 c.p.c.
8. Richiesta di esenzione da imposta di registro, ipotecaria e catastale per giovani under 36 ex art. 64, comma 6 del d.l. n. 73/2021
9. Elenco banche aderenti alle convenzioni con i Tribunali per l’ottenimento dei mutui agevolati per l’acquisto degli immobili all’asta
